주택임대사업자 법인전환

최근 주택시장과 관련한 여러 규제책들이 줄지어 등장하면서 법인을 이용한 투자에 대해서 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 주택임대사업을 영위하다 법인전환을 하는 경우에는 과연 세부담 측면에서 유리한지 보다 세밀하게 따져봐야 합니다.

법인전환이란 개인기업을 운영하던 것을 사업의 동일성을 유지하면서 조직의 형태를 법인으로 바꾸는 것을 의미합니다. 전환방법에는 크게 세 감면 혜택을 받지 않는 방식과 세 감면 혜택을 받는 방식으로 나눌 수가 있는데요, 세 감면을 받는 방식에는 대표적으로 현물출자와 사업양수도 방식이 있습니다.

현물출자의 경우는 사용자산을 현물출자해서 법인을 설립하는 방식이고 사업양수도는 법인 설립 이후 개인기업을 양수하여 법인 전환이 이루어 집니다. 기존 개인사업의 자산에서 부채를 차감한 순자산가액 규모가 큰 경우라면 현물출자에 의한 법인전환 방식이 더 적합합니다.

세 감면이 가능한 현물출자의 경우 양도세 이월과세와 취득세 면제 혜택(농특세는 부과)이 있습니다. 원칙상 개인의 자산을 법인에 현물출자 하는 경우에도 자산의 양도로 보아 양도세가 부과되지만, 조특법에 따른 일정 요건을 충족한 경우 해당 자산에 대한 양도세는 이월이 되어 향후 법인 단계에서 처분이 되면 법인에서 납부를 하게 됩니다.

현물출자 방식에 의한 법인전환시에는 많은 비용이 소요가 되는데요, 기본적으로 보유자산에 대한 감정평가 수수료가 발생이 되고 법인 설립과 관련한 자본등기, 부동산 이전 등기 등의 비용이 발생합니다. 이러한 부대비용은 보유 부동산 가액에 비례해서 발생하기 때문에 이러한 부대비용과 법인 전환시 효익을 잘 비교해봐야 합니다.

통상 부동산 임대업을 법인으로 전환해서 영위하게 되면 소득세율과 법인세율의 차이로 인해 보유기간 동안 발생하는 임대료에 대한 절세 효과, 양도시 절세 효과 등이 기대가 되지만 주택임대사업자의 경우 절세 효과가 크지 않을 수 있으므로 이러한 점을 잘 따져봐야 합니다.

즉, 장기임대주택이나 준공공주택으로 등록이 되어 양도세에 대한 감면 혜택을 이미 받고 있거나 보유 부동산에서 발생하는 임대료 수입이 크지 않은 경우에는 절세 효과가 기대만큼 크지 않을 수 있습니다. 따라서 이미 주택임대사업자로 등록이 되어 여러가지 세제혜택을 보고 있는 경우라면 법인전환으로 발생하는 비용대비 효익이 크지 않을 수 있으므로 전문가와의 상담이 반드시 필요합니다.

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